第5章 房产投资前期考察 偶遇营销策划大佬
“我记得你是学计算机的吧，怎么会考虑投资房产。我认为的投资，不是简单的买个房子住，对不对”，吕菲对于江雨南如此年轻就有如此大胆的想法感到诧异，她在富康银行总行时，一直在财富管理部工作，接触过很多富豪，对于地产投资行业的机遇与风险，吕菲还是非常熟悉。
“是这样，菲姐你是金融行业权威，现在经济环境下，只要没有整体性风险并把控住交易的风险，我个人感觉，房产的投资，还是非常值得去尝试。这些只是我自己从图书馆里看书总结出来的，还需要您这样的金融专家给我指点”
“好的弟弟，如今社会充满了各种机遇，俗话说富贵险中求，一定要紧跟政府的政策和风险变化，大方向上把握好最坏预期能承担的风险，严格审查所有操作环节的法律风险，剩下的就是疯狂的资本回报”，吕菲和她老公的家族成员在南方属于非富即贵，也有专业开发地产和地产金融投资的成员。吕菲想到自己负责一个银行网点，属于金融政策在社会执行的最末端神经，天时地利人和，江雨南的想法也激起自己成就一番事业的雄心。通过自己从总行跨省调动到上燕的支行当行长这件事，吕菲才感到自己的弱小，当初在总行财富管理部工作时依靠双方家族在当地的一点支持，自己就顺风顺水。一旦涉及到跨省的事情，总行方面相关领导关系可以摆平，可是涉及富康银行在东宁省、上燕市的一连串领导、位置、利益、关系，如果再触碰到各级地方政府、监管部门领导的关系，那就十分复杂，哪个人事变动的背后不牵扯一堆人的利益。终使自己目前胜出了，自己丈夫可以理顺政府口的关系，可是实实在在的工作业绩，才是自己目前最需要的，也是她立足的根本。江雨南是大学生，有想法和冲劲，最关键的是与自己没有利益瓜葛，依靠着几千万的资本，加上自己的金融助力，可以小试牛刀。
“好的菲姐，明天我先去售楼处了解下实际情况，等你回上燕市后我们找时间再一起商量。对了菲姐，还有一个来月我们就出来实习了，到时候我会来上燕市”
“好的弟弟，那太好了。这个楼盘的背景和金融情况，我这几天也通过行里关系深入了解下，等收集差不多了，咱们再碰下头。看看怎么操作。不过最快也得假期过后了”
“那是当然了，我的钱不是8号才能到账吗，咱现在还是穷光蛋……”，江雨南在电话里和吕菲又聊了些她老家的趣事，期间也不忘调戏几下吕菲，气的吕菲恨不得飞过来爆捶他几下。
宾馆房间，江雨南看着黄晶晶留下的内衣，一阵苦笑。扔了吧，哪天这小妮子追着自己要，那可真的百口莫辩。不扔吧，一个单身小伙，还能带着这个回学生宿舍吗？
对了，江雨南突然猥琐的笑起来，自己冒出一个整人的坏主意。
几百公里外正在观摩岛国女艺术家们作品的彬哥，突然打了个寒颤。
第二天早上八点，江雨南还在梦里销魂，电话铃声将他吵醒，是昨天在奶茶店门口发楼盘宣传彩页的李倩，“哥，我是宇海房地产公司李倩，昨天咱们在奶茶店门口见过。这么早给您电话，不知道有没有打扰你休息啊，昨天您说上午来售楼处看房子，我特意在这边等您。不知道您几点过来？要是不熟悉路的话，我过去接您”，江雨南感觉这电话打扰他睡懒觉，又想起今天答应她要过去看楼盘，既然已经被吵醒，索性就起床吧。谁让咱是祖国的花朵呢，谁还不是早晨八九点钟的太阳啊。
“不用不用，我知道你们售楼处地址的。一会我吃完早饭，自己过去。恩，一个小时左右到。好的，再见”
江雨南打开浴缸的开关打算一会泡个热水澡。刷牙，刮胡子，洗脸完成后，躺在放好水的浴缸里泡澡。通过这几天的使用，江雨南喜欢在浴缸里泡澡，身体放松的同时，也可以让人静下心来思考问题，他计划以后买房子时，必须要拥有一个大浴缸，当然能有一个双人浴缸那是最好的，得空的时候可以和。。是啊，和哪个美女呢？唉不管了，和哪个美女都行，两人一起开心的泡澡，开心的。。。江雨南发出一阵贱贱的笑声。
从意淫中恢复过来的江雨南，突然想起要去售楼处，一看时间已经8点35了，随即擦干身体，套上衣服下楼去。可能人们都回家或外出旅游，出租车用时十分钟就来到售楼处，远远就看见李倩站在门口左顾右盼。当李倩看到江雨南从出租车下来，快步跑过来，笑着对江雨南说：哥，你来了。欢迎参观宇海房地产公司鼎力打造的项目“学府嘉园”。
江雨南看了下手机，8：55分，笑着对李倩说：谢谢，还好我没有迟到，你等了很久了吧。
李倩一面迎着江雨南往售楼处里走，一边笑着说：哥，没事没事，没有等太久，我担心你找不到路，所以在门口等了会，刚才还打算再给你去个电话呢。
两人进入大厅，江雨南打量了一下，为了与楼盘宣传的教育核心区主题一致，售楼处的整体和细节的装修风格，处处透着文化的气息。
“李倩，这就是你昨天说的要来看房的哥哥？怎么看起来是个学生啊，他不会是来蹭吃蹭喝的吧，没有消费能力的顾客，你就是捧上天，也没有用的。这会有功夫，你不如出去发传单打打电话，要精准定位客户群啊”，一个看起来二十五六岁，身材微胖，穿着灰色职业套装裙的女性，把李倩拉到一旁，稍带严肃的语气教训她。
“好的嘟姐。不过昨天我看他对我们楼盘很感兴趣，而且他主动提到想来我们售楼处看看…一会我想详细给他介绍下”，李倩想了想嘟姐刚才说的话，暗暗感觉江雨南真的只是一个大学生来混吃混喝的，她们这个中高端的楼盘，真不是一般家庭能承受的，李倩突然感觉有点灰心。不过看到江雨南在认真的看着沙盘，自己认识和邀约来的客户，李倩认为起码得做好接待工作，即使他可能没有购买能力和意向，或许他以后或者有亲戚朋友会感兴趣，李倩自我安慰着。
“呵呵，那你就接待吧。不过我可提醒你，9月你可是一单没成，这个月要是再不出单，公司可不会养闲人”，嘟姐冲着李倩不屑且带着威胁的语气说到，转身回自己工位。
李倩有点无奈，自己每天早出晚归，可是忙活了一个月，还是没有产出。如果再没有产出，光靠五百块钱的底薪，自己很快就得吃土去了。妹妹今年刚考上老家县城最好高中，学费生活费等各种费用，都得靠自己承担，压力好大。
“哥，我给你介绍下我们整个项目情况。你看下这个沙盘，我们项目东南西北都有省内著名的高等学府，最关键的是有两条地铁3、6号线在住宅区与商业区之间交叉而过。我们住宅区一共规划了20栋楼，每栋6层，一个单元6户，每户都是复式结构，面积240多平，户型方正，南北通透。有18栋是双单元，两栋只有一个单元，整个社区合计228户，能给未来业主提供最顶级的家庭享受”，李倩脱口而出楼盘的信息，看来平常对楼盘信息下了很大功夫。
“噢，挺好。现在这楼盖到什么情况了”
“宇海房地产的理念是只卖现房，走精品路线，小区已经开始绿化移植，如果算上整体验收过程，估计三个月左右就可以全面交房”
“这样啊，现在不都是卖期房吗”
“我们这边想着交房后再卖，这样能最大力度的保障购房人的权益，现在交全款可以享受一点点折扣，因为户型都比较大，复式结构在上燕这边接受度一般，但是老板好像并不着急，他在香港、东南亚和国内南方有很多产业，房地产并不是他的主业。只是私下听她们闲聊过，老板的爷爷以前是上燕下面县城人，后来去的香港。因为这边政府去香港招商引资，老板才来上燕做的这个项目”，李倩把自己了解的都给江雨南说了，她一直认为诚实和勤奋是自己处事原则。有时候看着嘟姐她们口若悬河且时不时编个小谎话催促客户交订金的方式，自己也学着去做，可是总感觉内心过不去那个坎。
“嗯，你们老板挺有意思，也很有格局。对了，住宅区旁边这两栋写字楼，还有最边上这个小楼，是什么情况”，江雨南指着沙盘问到。
“那边是公司招商部管，听说老板是按照香港那边理念，想打造一个公司集群区，只出租给大公司，最低要求是一层起租。那一栋单独的5层裙楼，听说规划的是餐饮什么的，我没具体了解过”
“我要是想买房子，你们现在最优惠能到多少”
“哥，你真想买？根据楼座位置和楼层，价格会有出入，比如这个小区中间一排的9号楼顶楼东户这个，单价最大优惠是12888元/平。如果是靠近马路边，一二层这一户，最低能到7500元/平。最终优惠的权限在项目部张总手里，不过售楼顾问们的优惠申请一般都会被营销部李总监拒绝，听嘟姐她们说，李总监有几次向张总去申请优惠，张总都强调要把老板的经营理念传达到一线，注重宣传楼盘的差异化竞争优势，不要只用降价这一招，不然他没法给老板和集团领导们交代。所以，李总监基本不会同意优惠申请，除非是这边一些要害部门的大领导关系，张总才会批准几百块钱一平的优惠”，李倩有点兴奋，迫不及待的把特色的两个户型都给江雨南介绍了一下，特别强调了一下项目上关于优惠的原则。她内心还是特别期待江雨南能现在交定金。
“李倩，我下午要回齐东。预计这个月14号15号左右来上燕，到时候我再来选房子，那两天你在售楼处吗”，江雨南已经决定在这买一套房，李倩，嘟姐或者李总监的权限都太低，他想和吕菲在节后就房产投资的事情碰完之后，再找关系向张总申请优惠。就暂时先计划10月14，15号来再来上燕。
“在在在，哥，我平时都在外面发传单，早晚在单位给客户打电话，到时候你过来，提前给我电话，我专门接待你”，李倩稍微有点失落，以为今天能成交或者收点定金。不过看着江雨南不像说谎的样子，而且最便宜一套都得180多万，这可是她难以想象的巨款，她还没见过客户第一次来就能成交的，一时倒也宽下心来，心中期待江雨南别放她鸽子，不然这大起大落的，自己心脏会扛不住。
“哎，对了李经理，你们每个房子，卫生间里能放浴缸吗”，在售楼处门口准备和李倩告别时，江雨南突然问了一句。
“没问题的哥，挑高层主卧的卫生间，面积有二十多平，干湿分离，淋浴区也接近8个平方，预留出最大两人的宽体浴缸空间。这个也是老板特意交代的设计理念”，李倩有点纳闷，不明白江雨南怎么会问浴缸的事，用浴缸洗澡，那得多浪费水啊。不过这有钱人的想法，自己确实理解不了。
“菲姐，我大概看了下学府嘉苑这个楼盘，那边的复式住宅以及绿化规划我特别喜欢，打算买一套，最终优惠需要找项目部张总申请，你到时候帮我找找关系。我暂定13号下午再来上燕，不知道你有没有时间，到时候咱们一起去售楼处再看看”，江雨南从售楼处回来，在宾馆一楼大厅休息区给吕菲打电话。
“价格优惠没问题，关系我能搞定。昨晚我查了下这个楼盘的情况，上午找行里同事咨询了下，我们行和宇海房地产公司有合作，给他们公司放过贷款。同时，也签约了个人住房分期贷款合作。看你这么快就决定买，我也有点心动了。现在我住在老公单位分配的公务员小区，这几天住了感觉不是很喜欢，我都有搬出来住的想法了”
“哈哈哈哈哈，那敢情好，到时候一起买吧菲姐。最好买在一栋楼上，以后我想找你聊天喝酒，直接开窗户冲着你家喊就行”
“死雨南！你想什么呢，下次见面你看我不……不”，吕菲一时没想好用什么措辞，瞬间结巴起来。
“哈哈哈哈哈，威风凛凛的大行长，也会结巴。不过，谢谢姐姐送的衣服，他们都说很配我的独特气质”
“你有啥独特气质啊？我怎么没发现，噢对对对，你盯着美女时的猥琐气质！哈哈哈哈”，吕菲扳回一局，显得很得意，“不对，你说的她们，除了你妹妹，还有哪些小姑娘啊，看来你这两天过的很嗨皮嘛”。
“这个……那什么……喂…喂…信号不好啊吕姐，我先挂了啊”，江雨南被吕菲嘲笑一番，还没想好怎么反击，自己不经意间一句话被吕菲敏感的捕捉到其它的信息，额头微微冒汗，只好假装信号不好，匆匆挂了电话。
“哼，小样，还敢和我斗，你还嫩着呢！”，电话那头的吕菲，没想到这小子竟然用信号不好这样的小伎俩当借口，真是让人哭笑不得。想象下江雨南刚才吃瘪的模样，对着已经挂断的手机啐道。
然后，吕菲开心的哼起小曲来。
“先生您好！不好意思，刚才我不经意间听到你在说什么学府嘉园房子和投资什么的，我比较感兴趣，能方便聊聊吗。这是我的名片”，一位操着南方口音的中年女人，站在江雨南沙发旁，对着他说。
江雨南一时错愕，打量了一下这个中年女人，35岁左右，短发，一身藏青色大条纹休闲套装，西装衣领呈深v造型，造型下部露出白色绣了花边的白色贴身吊带，腰间系着一根宽大的装饰腰带，穿着黑色高跟鞋。整体给人以干练、优雅、品质的感觉。只是在她稍弯腰给江雨南递名片的时候，江雨南看向她时，被她胸前深深的事业线所吸引，波澜壮阔啊。
江雨南清了下嗓子，生怕自己猥琐的眼神被对方发觉，立即站起来用双手接过中年女人的名片：
南恩省合富美家营销策划股份有限公司，董事长兼总经理，苏文慧。
地址：南恩省保文市cbd皇冠大厦50-55层。
苏文慧对于江雨南的小动作了然于胸，却不生气，指了指江雨南对面的沙发，问：我可以坐下吗？
“当然可以。苏董你好，我叫江雨南。是这样的，上午我去市里一个住宅与商业联合体的售楼处看了看，比较满意对方户型和绿化理念，想着近期去买一套房。至于投资嘛…”，因为还没有和吕菲商量过如何投资，所以倒是毫无干货，只是表明现在房地产市场有很大的投资机会，自己还没有太具体的想法，尤其是所说的学府嘉园配套两栋写字楼和一个裙楼，因为房地产公司老板所提的硬性指标和招租要求，总感觉很有新意，但是对于整个项目自己总感觉有点不对劲，这个不对劲到底是什么哪些方面，或许就是投资的机会。
苏文慧静静的听着江雨南的述说，惊叹于江雨南如此年轻，竟然开始研究一个房地产项目的投资机会，这是一个需要很大勇气、敏感性和资本的铺垫才能玩的转的行业。
“江先生，原谅我这么冒昧。我们合富美家公司起步于保文市，这十二年来已经在南恩省所有地市建立分支机构，专业从事于集团企业的市场营销策划，涉及制药、机械、能源、旅游、商贸、制造业等行业，面对国内房地产行业的发展，我们公司刚刚决定进入房地产市场营销策划这个市场，所以本能的对你刚才提及的楼盘销售、商业投资等词语很敏感”，说起自己的公司，苏文慧微微有点激动，或许是她想到自己这十来年的奋斗中经历的困难、挫折、喜悦、成就，让她触景伤情。
“苏总你很厉害！不过……这个好像和我没有太大的关系，我只是一个想买房，顺带想做点小投资的学生而已”，江雨南感觉苏文慧的介绍有点唐突，她的公司在南恩省很厉害，如果想开拓房地产行业的营销策划，以她的眼光和实力，相信可以很快召集一批人马，快速切入而占据一定市场，没必要在相聚两千多公里外的东宁省，和一个完全不认识的小伙子谈这些。
“不好意思江先生，刚才是我的失礼。我先生和我都是南恩省人，他1990年毕业于东宁工业学院，就是现在的东宁工业大学。这十几年来，他回来过两次，都是参加大学同学聚会，每次回南恩他都会开心很长时间，他对母校，对上燕有很深的感情。可是…可是他……过年期间因为车祸不幸去世。今年国庆，我带着孩子来上燕，就是想过来看看他的母校，看看上燕，让孩子也能了解下她爸爸的一切”，苏文慧说着说着就已经潸然泪下，泣不成声。
江雨南看了看周围，幸好没有太多人关注这边，一个女人在男人面前痛哭，他总感觉会有种被别人误解后的不自在。
接过江雨南从茶几上递过来的纸巾，苏文慧轻轻的擦干眼泪，“刚才不经意的听到你电话的内容，看到你这么年轻，就有如此的拼搏和投资意识，瞬间想起年轻时候拼搏的丈夫。经过三个月的调研，公司在上个月刚刚决定进入房地产营销策划行业，所以听到你电话里的学府嘉园项目，就忍不住来打扰你”，苏文慧前倾着身体向江雨南述说着，那深深的事业线又吸引了江雨南的注意力，江雨南差点没忍住，只好靠在沙发上，借势翘起了二郎腿，只是脸庞瞬间通红到耳根。
江雨南感觉这两天发生的事，各种刺激不断给自己身体里加柴火，就是没有人或者一个渠道来帮自己灭火。
“啊”，苏文慧敏感察觉江雨南的动作，瞬间明白自己给面前这个小伙子带来的尴尬，随即直起身体靠在沙发背上，优雅的翘起二郎腿。苏文慧的脸颊微微发烫，一个年轻小伙子，被自己身材所吸引，即使自己已经半老徐娘，可对于男人还是有十足的杀伤力。
年轻小伙的反应，就是这么纯粹直接！